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沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目绩效评价报告

为加强预算绩效管理，根据沧州市财政局关于印发《沧州市财政局2021年重点项目绩效评价实施方案》的通知（沧市财监[2021]5号）预算绩效管理工作安排,我们接受沧州市财政局的委托对沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目25000万元组织实施了绩效评价。评价按照规定程序，采用综合评价方法，通过资料收集、现场核实、座谈论证等环节进行，现将有关情况报告如下：

一、项目概况

项目名称：沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目。

组织实施单位：沧州市运河区住房和城乡建设局，建设单位：沧州市运河区建设投资有限公司，承建单位：泰合隆兴房地产开发集团有限公司沧州分公司。

投资项目性质：河北省保障住房投资有限公司与沧州市财政局、沧州市住房和城乡建设局签订协议，由国开行借款重点支持沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目。

（一）项目背景

沧州市运河区人民政府根据《河北省人民政府关于促进全省房地产市场持续健康发展的实施意见》冀政【2014】66号，《意见》中强调要加快推进棚户区改造项目建设，坚持改造与整治并重，统筹推进棚户区改建、城中村改造和旧住宅小区改善工程。按照《沧州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》：沧州市“十二五”期间要加快新型城市化步伐，促进城乡一体化发展。以提高城市化水平为主线，以提升城市综合承载能力、引导农村人口合理有序向城镇转移为重点，以建设新城、新区和发展产业聚集区为载体，充分发挥政府规划引导与市场配置资源的双重作用，促进城市化与经济社会发展相适应。

2014年7月1日，沧州市人民政府关于印发《2014年市区棚户区改造计划》的通知沧政字【2014】34号文件批准“许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）安置项目”，该项目东至清华竹园、南至规划路、西至永安大道、北至御河路，属国有土地，占地100.8亩，征收287户，3.5万平方米，计划投资9.5亿元，建成面积22.8万平方米，计划2014年完成征收。

2014年7月7日，沧州市国土资源局《关于许官屯、前辛庄新村棚户区改造项目的预审意见》沧国土资预函字【2014】46号，意见：“项目区选址位于运河区永安大道东，未列入禁止供地和限制供地范围内，符合《沧州市土地利用总体规划2006-2020年》”。

2014年7月16日，沧州市发展和改革委员会《关于沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区可行性研究报告的批复》（沧发改投资【2014】302号），批复：1、原则同意《沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区可行性研究报告》。2、沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区由沧州市运河区住房和城乡建设局组织实施。3、实施区域位于沧州市迎宾装饰材料市场以西、永安大道以东、阿尔卡迪亚小区以北、御河西路以南。4、沧州市许官屯·前辛庄新村棚户区改造安置区总建筑面积12.38万平方米，全部用于回迁安置。其中：地上建筑面积7.48万平方米，全部为住宅；地下建筑面积4.9万平方米。5、估算总投资3.87亿元，资金来源：市财政。

（二）主要内容

     泰合隆兴房地产开发集团有限公司沧州分公司承建沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目。

1、工程概况及投资范围

沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目总建筑面积108506.9平方米，主体工程为十六至十八层框架结构，棚户区改造项目占地面积19612.02平方米，概算总投资43,274.53万元，回迁部分占总投资的75.9%，即：（43,274.53万元*75.9%=32,845.37万元），见以下附表：

为保证沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目积极实施，沧州市财政局、沧州市住房和城乡建设局与河北省保障住房投资有限公司签订了受托代建棚户区改造项目建设及信贷投资资金监管与形成资产回购合同书，国开行河北省分行借款25,000.00万元人民币，重点支持沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置建设。

2、资金到位情况

    （1）2015年11月25日，沧州市财政局关于拨付许官屯、前辛庄棚改造（泰合星耀城）项目货币补偿款的通知，沧市财综【2015】177号，货币补偿费600.00万元。

    （2）2016年1月5日，沧州市财政局关于拨付许官屯、前辛庄棚改项目工程款的通知，沧市财综【2016】1号，棚改项目工程款9,000.00万元。

    （3）2016年1月20日，沧州市财政局关于拨付许官屯、前辛庄棚改项目工程款的通知，沧市财综【2016】8号，棚改项目工程款11,100.00万元。

    （4）2016年11月2日，沧州市财政局关于拨付许官屯、前辛庄棚改项目工程款的通知，沧市财综【2016】134号，棚改项目工程款4,300.00万元。

   以上合计25,000.00万元许官屯、前辛庄棚户区改造项目资金拨入沧州市运河区建设投资有限公司监管户。

3、资金拨入泰合隆兴集团有限公司沧州分公司许官屯、前辛庄棚户区改造项目情况

 沧州市运河区建设投资有限公司根据许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置（泰合·星耀城）项目进度拨款，2015年12月12日记1号凭证，拨入工程款600.00万元，2016年1月30日记38号凭证，拨入工程款9,000.00万元，2016年1月31日记70号凭证，拨入工程款7,745.190535万元，2016年5月31日记77号凭证，拨入工程款3,147.278956万元，2016年11月29日记18号凭证，拨入工程款4,300.00万元。

以上合计24,792.469491万元。

另外，沧州市运河区建设投资有限公司直接支付运河区征收办21户毛坯房补偿款133.470371万元，还有74.060138万元在沧州市运河区建设投资有限公司监管专户。

4、合同规定还本付息情况

甲方：河北省保障住房投资有限公司 乙方：沧州市财政局，丙方：沧州市住房和城乡建设局，于2015年11月3日共同签订河北省保障住房投资有限公司受托代建棚户区改造项目建设及信贷投资资金监管与形成资产回购合同书，协议第十五条回购资金计划规定，还款期限从2018年3月29日至2040年4月30日，共计22年，明细如下：

协议规定贷款利率为年利率4.245%，按本项目实际信贷投资资金年余额的1‰支付项目运行管理费，与本项目有关的税费和其他费用，由乙方按季度随回购资金一并支付给甲方。

同时甲方（沧州市财政局 沧州市住房和城乡建设局）、乙方（沧州市运河区财政局）、丙方（沧州市运河区住房和城乡建设局）于2015年11月23日签订了《沧州市财政局 沧州市住房和城乡建设局受托办理国家开发银行棚户区改造贷款合同书》，合同编号：FGDK2015-4，合同中约定的还贷资金计划除最后一笔还贷日期为2040年3月28日1000万元与上述回购资金计划中的日期（2040年4月30日）不一致外，其他均一致。

 实际还本付息情况：

每到还款日前，沧州市财政局下达文件（后附沧州市棚改项目支付资金回购资金明细表）积极催收，泰合隆兴房地产开发集团沧州分公司按时还款。截止绩效评价日，按协议已支付国开行本金3,500.00万元；支付利息及增值税及附加6134.796206万元。其中：支付国开行利息5,627.129054万元，支付沧州市财政局项目管理费128.788334万元、支付增值税及附加378.878818万元，不欠利息、管理费、及税费（使用的2.5亿的资金的利息、管理费、税费）。明细如下：                   

归还本金统计表

                                                      单位：元

归还利息、增值税金及附加、项目管理费统计表

                                      单位：元

（三）实施情况

     沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置（泰合·星耀城）项目，由主体工程和附属工程组成。

许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目，建设地点位于永安大道以东、御河路以南，该项目征收面积100.8亩，区域内被征收居民291户，地上拆迁总建筑面积37269.5平方米。项目规划用地面积49725.59平方米。规划建筑面积231611.36平方米，其中：商业1653套，79344.35平方米；住宅73457.06平方米，738套（回迁安置面积55910平方米，591套）；配套公建846.51平方米；地下储藏间、车库及公建等建筑面积77963.44平方米。本项目建设6栋住宅楼（1#-6#），7#-9#楼为商业楼，以及1-1#、2-1#、4-1#、6-1#相关配套。该项目主体施工已完成，前期曾因交付标准调整（公寓原计划毛坯交付后改为精装房）及景观品质提升（景观整体风格进行变更，品质进行了大幅提升）等原因发生多次变更，导致项目工程总量增加且总进度受到较大影响。另外因新冠疫情导致该项目两次长时间停工，工程总体进度再次受到严重影响。截至目前为止该项目工程主体已经完工，二次结构工程已全部完成，验收尚未全部完成，住宅楼完成了验收，商业以及相关配套尚未完成验收。其中棚改拆迁部分的地下消防工程完成90%，消防打压正在施工；绿化及外网工作正在进行施工，完成89%；地下车库北半部消防验收工作正在施工，完成88%，未打压；小区西大门主体及地面工程正在施工，已完成94%。综上，“许官屯、前辛庄”棚户区改造项目（泰合·星耀城）建设工程总体进度已进行92%。

二、项目综合评价等级和评价结论

项目评价组在收集、汇总、整理、分析有关资料的基础上，结合单位绩效总结和实地勘验，了解项目完成程度、完成质量、组织管理等情况和专项资金的收支、使用和财务管理情况，依据设定的指标逐项打分，分值区间及评价等级为：60分以下评价等级为差；60分（含）-80分评价等级为中；80分（含）-90分评价等级为良；90分（含）-100分为优。汇总得出综合评分，形成以下评价结论：

沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目，项目立项依据充分，立项程序规范，项目资金专款专用，资金拨付手续较完整，组织管理过程较规范，通过调查群众满意度较好。但存在项目延期、未制定详细的项目实施方案等问题。

综合得分89.46分，评价等级定为：良。

    三、绩效评价指标分析情况

沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目绩效评价指标分为三级设置，一级指标是决策、过程、产出和效果；二级指标是项目立项、绩效目标、资金投入、资金管理、组织实施、产出数量、产出质量、产出时效、产出成本和项目效益；三级指标主要是项目立项的规范性、充分性，绩效目标的合理性和明确性，预算编制科学性及资金分配合理性，资金到位率预算执行率及资金使用，管理制度健全性及制度执行有效性，实际完成率、质量达标率、完成及时性、成本节约率，实施效益及满意度等。

（一）、项目决策（全分15分，得分14分）

1、项目立项（全分5分，得分5分）

项目立项依据是沧州市人民政府关于印发《2014年市区棚户区改造计划》的通知沧政字【2014】34号文件，沧州市发展和改革委员会《关于沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区可行性研究报告的批复》（沧发改投资【2014】302号）文件。

立项依据充分，得分5分。

2、绩效目标（全分5分，得分4分）

2014年7月16日《沧州市发展和改革委员会关于沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区可行性研究报告的批复》（沧发改审批[2014]302号），对本项目建设地点、主要建设内容及规模、总投资及资金来源进行明确批复。绩效目标依据较充分，符合客观实际，可用以反映和考核项目绩效目标，与项目实施情况相符。

不足之处，未制定详细的项目实施方案。得分4分，扣1分。

3、资金投入（全分5分，得分5分）

2015年11月25日，沧州市财政局拨付货币补偿费600.00万元；2016年1月5日，沧州市财政局拨付棚改项目工程款9,000.00万元；2016年1月20日，沧州市财政局拨付棚改项目工程款11,100.00万元；2016年11月2日，沧州市财政局拨付棚改项目工程款4,300.00万元。

   以上合计25,000.00万元许官屯、前辛庄棚户区改造项目资金拨入沧州市运河区建设投资有限公司监管户。

资金投入得分5分。

（二）过程管理（全分10分，得分9.96分）

1、资金管理（全分5分，得分4.96分）

 沧州市运河区建设投资有限公司根据许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置（泰合·星耀城）项目进度拨款，2015年12月12日拨入工程款600.00万元，2016年1月30日拨入工程款9,000.00万元，2016年1月31日拨入工程款7,745.190535万元，2016年5月31日拨入工程款3,147.278956万元，2016年11月29日拨入工程款4,300.00万元。

以上合计24,792.469491万元。

另外，沧州市运河区建设投资有限公司直接支付运河区征收办21户毛坯房补偿款133.470371万元，还有74.060138万元在沧州市运河区建设投资有限公司监管专户。

预算执行率99.70%，具体如下：

沧州市运河区建设投资有限公司依据公司规定对项目资金进行管理，资金拨付过程经过申请和审批，程序较完整规范，对财政补贴资金进行单独核算，资金的收支管理严格按相关法律法规和财务管理制度执行。

资金管理得分4.96分。

2、组织实施（全分5分，得分5分）

泰合隆兴集团有限公司沧州分公司制定了《泰合星耀城工程管理制度》，为项目运营过程中提供依据，强化管理，加强计划性，加快项目建设进度，并且在日常工作中制订的相关制度对本项目进行管理。

泰合隆兴集团有限公司沧州分公司制定了《财务管理制度》对项目资金进行管理，资金拨付过程经过申请和审批，程序较完整规范，对财政补贴资金进行单独核算，资金的收支管理严格按相关法律法规和财务管理制度执行。

沧州市运河区许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）安置项目根据《中华人民共和国招投标法》，对工程施工采取公开招标方式。项目分主体工程和附属工程，招投标单位是泰合隆兴集团有限公司沧州分公司招采部，自2014年开始陆续进行招标，项目设计单位是中国中建设计有限公司，勘察单位是河北浚源工程勘察设计有限公司，监理单位是沧州渤海工程建设监理有限公司，主体工程中标单位是河北金品建筑工程集团有限公司，附属工程中标单位是河北天圣建工集团有限公司、河北圣基建筑工程有限公司、河北方泽建筑工程有限公司等58个单位。

过程管理较规范，组织实施得分5分。

（三）项目产出（全分60分，得分52.5分）

1、产出数量（含社会资本）（全分20分，得分20分）

许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目，项目征收面积100.8亩，区域内被征收居民291户，地上拆迁总建筑面积37269.5平方米。项目规划用地面积49725.59平方米。规划建筑面积231611.36平方米，其中：商业1653套，79344.35平方米；住宅73457.06平方米，738套（回迁安置面积55910平方米，591套）；配套公建846.51平米；地下储藏间、车库及公建等建筑面积77963.44平方米。本项目建设6栋住宅楼（1#-6#），7#-9#楼为商业楼，以及1-1#、2-1#、4-1#、6-1#相关配套。

     项目符合沧州市发改委批复的棚户区改造安置意见，得分20分。

2、产出质量（全分15分，得分15分）

许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目，建立健全了质量管理控制体系，将工程技术文件、施工图会审作为一项制度执行，严把设备、材料质量关，在材料、设备购置方面加强检查、监测，对不合格的材料、设备不能用于本项目。在土建工程方面，基础结构、主体结构、装饰装修，屋面工程完成时间与工程总体进度计划相符，监理单位现场指导，确保工程质量符合国家质量要求。附属工程，更是质量管理体系的重要组成部分，甲、乙、监理三方更要责任明确，密切配合，坚决杜绝不合格材料进场。在施工人员管理方面，制定了严格的管理制度，在关键岗位，必须持证上岗，各项工程进行了竣工验收。

产出质量得分15分。

3、产出时效（全分15分，得分7.5分）

按照《沧州市发展和改革委员会关于沧州市许官屯、前辛庄新村棚户区改造安置区可行性研究报告的批复》（沧发改审批[2014]302号）批复的项目实施进度：项目预计2014年8月中旬完成方案及规划审批工作，2014年9月初完成施工图设计及审查，2014年9月底前完成工程招投标等一切开工前准备工作，2014年10月初开始施工建设，2016年9月底交工，项目建设期为24个月。

实际工程进度：截止到2021年6月30日，项目主体施工已完成，前期曾因交付标准调整（公寓原计划毛坯交付后改为精装房）及景观品质提升（景观整体风格进行变更，品质进行了大幅提升）等原因发生多次变更，导致项目工程总量增加且总进度受到较大影响。另外因新冠疫情导致该项目两次长时间停工，工程总体进度再次受到严重影响。截至目前为止该项目工程主体已经完工，二次结构工程已全部完成，验收尚未全部完成，住宅楼完成了验收，商业以及相关配套尚未完成验收。其中棚改拆迁部分的地下消防工程完成90%，消防打压正在施工；绿化及外网工作正在进行施工，完成89%；地下车库北半部消防验收工作正在施工，完成88%，未打压；小区西大门主体及地面工程正在施工，已完成94%。综上，“许官屯、前辛庄”棚户区改造项目（泰合·星耀城）建设工程总体进度已进行92%。

产出时效得分7.5分，扣7.5分。

4、产出成本（全分10分，得分10分）

沧州市运河区建设投资有限公司根据许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目进度拨款，2015年12月12日记1号凭证，拨入工程款600.00万元，2016年1月30日记38号凭证，拨入工程款9,000.00万元，2016年1月31日记70号凭证，拨入工程款7,745.190535万元，2016年5月31日记77号凭证，拨入工程款3,147.278956万元，2016年11月29日记18号凭证，拨入工程款4,300.00万元。

以上合计24,792.469491万元。

另外，沧州市运河区建设投资有限公司直接支付运河区征收办21户毛坯房补偿款133.470371万元，还有74.060138万元在沧州市运河区建设投资有限公司监管专户。

资金全部用于许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目，得分10分。

(四）项目效益（全分15分，得分13分）

社会效益：许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合·星耀城）项目建成后，将沧州老城区与新区紧密联系起来，有力推动各个区域的协调快速发展，加快城市一体化发展；实施棚户区改造，使原来在棚户区居住的291户居民，有了新的楼房居住，提高生活质量，改善居住环境，共享改革发展成果，增强了人民群众的向心力和凝聚力。同时，完善了市政公共设施的配套，对促进区域内经济发展，提高居民的正常生活有着重要意义。

经济效益：经对该公司近三年的财务报表进行分析，截至2020年12月31日，泰合隆兴房地产开发集团有限公司税务报表中关键数额如下：

从数据看，短期偿债能力、长短期偿债能力都很低。但由于房地产行业的特殊性，房地产项目建设周期比较长，销售过程中的售楼款按照会计政策的要求计入预收账款，尚未结转收入，另外，有的项目正在施工阶段，土地和施工成本已入成本，但是尚未预售。扣除上述客观因素，该公司2020年12月31日资产负债率为69%，流动比率为1.51。短期具备偿债能力。

在可持续影响和服务对象满意度方面，许官屯、前辛庄新村棚户区改造，提升了城市综合承载能力，提高了城市建设用地利用率，促进了经济增长与社会和谐发挥了重要作用，推进了以人为核心的新型城镇化建设，通过泰合隆兴房地产集团有限公司提供的回迁户回访名单，我们随机抽查了40户回迁户进行了电话回访，除两户空号、一户重复电话外，均对许官屯、前辛庄新村棚户区改造（泰合星耀城）项目较满意，满意度在73%以上。

项目效益得分13分，扣2分。

四、存在的问题

1、项目进度缓慢、存在延期

项目进度缓慢，截止绩效评价日，项目主体施工已完成，二次结构工程已全部完成，验收尚未全部完成，住宅楼完成了验收，商业以及相关配套尚未完成。

2、未制定详细的项目实施方案。

五、改进措施和建议

1、建议加快项目实施进度，尽快发挥效益。

2、建议项目开展前充分做好前期调研工作，根据调研结果制定出科学、可操作性性强的实施方案或计划。

3、运河区住建、财政建投等单位应加强资金监管、防止发生风险，督促泰合公司按期偿还省开行本息。